ChatGPT Prompts für Immobilienmakler: 6 Vorlagen fürs Exposé

ChatGPT Prompts für Immobilienmakler funktionieren dann, wenn sie dem Modell eine geschlossene Liste geprüfter Fakten geben und alles andere verbieten. Ohne diese Liste füllt ChatGPT Lücken mit plausiblen Details, etwa einer sanierten Küche, die Sie nie erwähnt haben. Nutzen Sie die sechs Vorlagen unten der Reihe nach: Objektdaten, Exposétext, Kurzfassungen, Fotoprüfung, Faktenprüfung und rechtlicher Check.

Auf einen Blick

Prompt	Wofür	Was Sie einfügen
1. Objektdaten	Notizen ordnen	Ihre Besichtigungsnotizen
2. Exposétext	Text für ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen	Das Datenblatt
3. Kurzfassungen	Titel, Social-Media-Post, E-Mail	Den freigegebenen Text
4. Fotoprüfung	Vergessene Details finden	Fotos und Datenblatt
5. Faktenprüfung	Erfundenes aufspüren	Entwurf und Datenblatt
6. Rechtlicher Check	Riskante Formulierungen markieren	Den Endtext

Die Vorlagen sind Ausgangspunkte. Ersetzen Sie alles in eckigen Klammern, und öffnen Sie für jedes Objekt einen neuen Chat, damit keine Details des letzten Objekts in den neuen Text rutschen.

Zuerst das Objektdatenblatt

Schwache Exposés entstehen meist aus schwachen Eingaben. „3-Zimmer-Wohnung in Leipzig mit Balkon“ gibt dem Modell fast nichts, also füllt es auf. Notieren Sie, was Sie vor Ort geprüft haben, und lassen Sie ChatGPT nur ordnen.

Prompt 1: Objektdaten

Sie unterstützen einen Immobilienmakler in Deutschland. Unten stehen meine Notizen zu einem Objekt. Erstellen Sie daraus ein Datenblatt mit diesen Punkten: Objektart, Lage und Umgebung, Wohnfläche und Zimmer, Etage und Aufzug, Zustand und Jahr der Modernisierungen, Außenflächen, Stellplatz, Heizung, Energieausweis (Art, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse), Hausgeld oder Nebenkosten, Hinweise für Käufer. Verwenden Sie nur Angaben aus meinen Notizen. Ergänzen, vermuten oder beschönigen Sie nichts. Fehlt eine Angabe, schreiben Sie FEHLT. Nennen Sie danach die 5 Fragen, die ich vor dem Schreiben klären muss. Meine Notizen: [einfügen]

Die Zeilen mit FEHLT sind der wertvollste Teil. Sie zeigen, was Interessenten fragen werden und was Sie noch nicht beantworten können. Ergänzen Sie diese Punkte aus den Unterlagen oder beim Eigentümer. Ab hier ist dieses Datenblatt die einzige Quelle.

Die Prompts zum Schreiben

Prompt 2: Exposétext

Schreiben Sie eine Objektbeschreibung für [ImmoScout24 / Immowelt / Kleinanzeigen] auf Deutsch, etwa [150 bis 200] Wörter. Der wichtigste Grund für eine Besichtigung ist [zum Beispiel: Platz, Lage, niedrige Nebenkosten]. Beginnen Sie mit dem stärksten Fakt, nicht mit einem Satz über die Lage. Schreiben Sie kurze Sätze. Beschreiben Sie dann Grundriss, Zustand, Außenflächen und Lage, und schließen Sie mit einer schlichten Einladung zur Besichtigung. Verwenden Sie nur Fakten aus dem Datenblatt. Steht etwas nicht darin, lassen Sie es weg. Vermeiden Sie: traumhaft, einmalig, Wohlfühloase, ruhig und doch zentral, lichtdurchflutet, Rarität. Datenblatt: [einfügen]

Damit der Text nach Ihnen klingt, ergänzen Sie diesen Schritt:

Hier sind [2 oder 3] Texte von mir. Beschreiben Sie Ton, Satzlänge und Aufbau in fünf kurzen Regeln. Schreiben Sie den Entwurf dann nach diesen Regeln um. Ändern Sie keine Angabe und ergänzen Sie keine. Meine Texte: [einfügen]. Entwurf: [einfügen]

Prompt 3: Kurzfassungen

Schreiben Sie aus dem freigegebenen Text unten: (a) 5 Überschriften mit höchstens [60] Zeichen, (b) eine Instagram-Beschreibung mit höchstens 80 Wörtern, (c) eine E-Mail in 2 Sätzen an meine Suchkunden, (d) ein gesprochenes Skript für ein 30-Sekunden-Video in kurzen Sätzen. Verwenden Sie nur Angaben aus dem Text. Text: [einfügen]

Wenn Sie aus dem Skript einen Clip machen möchten, zeigt die Video-Seite, wie das mit Fotos aus dem Exposé geht.

Prompt 4: Fotoprüfung

Hängen Sie die Fotos an und nutzen Sie diesen Prompt, um Vergessenes zu finden. Er dient dem Hinsehen, nicht dem Schreiben.

Sehen Sie sich diese Fotos und mein Datenblatt an. Nennen Sie sichtbare Merkmale, die im Datenblatt fehlen, zum Beispiel Bodenbelag, Einbauschränke, Fenster oder Ausrichtung. Geben Sie jeweils an, auf welchem Foto das Merkmal zu sehen ist und wie sicher Sie sind. Raten Sie keine Marken, Materialien, Baujahre oder Maße. Markieren Sie Unsicheres mit PRÜFEN. Datenblatt: [einfügen]

Prüfen Sie jeden Punkt vor Ort, bevor Sie ihn übernehmen. Sind Fotos bearbeitet, etwa beim virtuellen Staging, zeigen Sie auch das Original, kennzeichnen Sie das bearbeitete Bild und verändern Sie nie das Objekt selbst: Wände, Aussicht und Zustand bleiben, wie sie sind. Möbel, die nur auf einem virtuell eingerichteten Bild existieren, gehören nicht in die Beschreibung, als wären sie inklusive.

Prüfen Sie den Text vor der Veröffentlichung

Dieser Schritt schützt Sie. ChatGPT kann kein Objekt überprüfen. Es kann nur zwei Texte vergleichen, und genau das ist hier gefragt.

Prompt 5: Faktenprüfung

Vergleichen Sie die Anzeige mit dem Datenblatt. Erstellen Sie eine Tabelle mit jeder Tatsachenbehauptung der Anzeige, auch Adjektiven, die einen Fakt andeuten, etwa saniert, ruhig, hell oder nur wenige Minuten entfernt. Schreiben Sie zu jeder Behauptung BELEGT mit der passenden Zeile oder NICHT BELEGT. Schreiben Sie nichts um. Anzeige: [einfügen]. Datenblatt: [einfügen]

Streichen oder korrigieren Sie jede Zeile mit NICHT BELEGT, und lesen Sie den Text danach selbst mit der Akte daneben. Das Modell kann Fehler übersehen. Es ist ein zweites Paar Augen, keine Freigabe.

Prompt 6: Rechtlicher Check. Das ist ein Textfilter, keine Rechtsberatung.

Prüfen Sie diese Immobilienanzeige. Sind diese Angaben enthalten: Art des Energieausweises, Endenergiewert, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse? Markieren Sie Aussagen, die falsch sein oder einen irreführenden Eindruck erwecken könnten, etwa zu Fläche, Zustand, Lage oder Preis. Markieren Sie Formulierungen, die Personen ausschließen oder bevorzugen, statt das Objekt zu beschreiben. Nennen Sie jeweils den Grund und schreiben Sie nichts um. Anzeige: [einfügen]

Zwei Regeln sollten Sie kennen:

• Energieangaben. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Ältere Prompt-Listen nennen deshalb noch das GEG. Die Pflichtangaben stehen weiter in § 87: Liegt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige in kommerziellen Medien die fünf genannten Angaben enthalten. Für Nichtwohngebäude und ältere Ausweise gelten eigene Regeln. ChatGPT kennt diese Werte nicht. Übernehmen Sie sie aus dem Ausweis.
• Irreführung. Nach § 5 UWG ist eine geschäftliche Handlung irreführend, wenn sie unwahre oder sonst zur Täuschung geeignete Angaben enthält, etwa zu wesentlichen Merkmalen einer Sache. Das gilt auch, wenn ein Chatbot den Entwurf geschrieben hat.

Bei Zweifeln an einer konkreten Anzeige fragen Sie einen Rechtsanwalt. Einen Vergleich von Tools für Räume und Bilder finden Sie unter Räume mit KI einrichten. Wenn Sie lieber ein Formular ausfüllen als Prompts pflegen, übernimmt ein Generator für Immobilienbeschreibungen den Entwurf. Die beiden Prüfungen oben gelten trotzdem.

Kundendaten bleiben außerhalb des Chats

Für eine Objektbeschreibung brauchen Sie weder Namen und Telefonnummer des Eigentümers noch Darlehensstand oder Verkaufsgrund. Lassen Sie diese Daten aus jedem Prompt heraus. Die genaue Adresse ist ebenfalls unnötig, wenn sie noch nicht öffentlich ist: Der Stadtteil reicht.

Bei einem persönlichen Konto können Sie verhindern, dass neue Chats zum Training genutzt werden: Öffnen Sie die Einstellungen, dann die Datenkontrollen, und schalten Sie die Option zur Modellverbesserung aus („Improve the model for everyone“ in der englischen Version). Die Hilfeseite von OpenAI weist darauf hin, dass eine Unterhaltung trotzdem genutzt werden kann, wenn Sie per Daumen hoch oder runter Feedback geben. Sie nennt auch, dass Inhalte aus Business- und Enterprise-Arbeitsbereichen standardmäßig nicht zum Training dienen. Menünamen können sich ändern, prüfen Sie das also selbst.

Häufige Fehler

• Mit „Schreibe ein Exposé für meine 3-Zimmer-Wohnung“ beginnen. Sie erhalten einen beliebigen Text, weil Sie nur das geliefert haben.
• Darum bitten, dass das Objekt besser klingt. Das lädt zum Übertreiben ein. Bitten Sie darum, wahre Fakten gut zu ordnen.
• Die erste Antwort veröffentlichen. Lesen Sie sie neben der Akte. Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr und Nebenkosten sind die Stellen, an denen Fehler am teuersten sind.
• Versprechen stehen lassen. „Sichere Kapitalanlage“ oder „wird schnell weg sein“ sind Aussagen, für die Sie geradestehen müssen.
• Einen Chat für alle Objekte nutzen. Alte Details können in den neuen Text wandern.